La recente sentenza del Tribunale di Roma n. 12740/2026 offre un’importante conferma dei limiti entro i quali il conduttore di un immobile ad uso non abitativo può esercitare il recesso anticipato per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392/1978.
Il principio ribadito dal Tribunale è chiaro: non basta che la prosecuzione del rapporto sia diventata meno conveniente sotto il profilo economico o organizzativo. I gravi motivi devono dipendere da circostanze sopravvenute, imprevedibili ed estranee alla volontà del conduttore, tali da rendere oggettivamente gravosa la prosecuzione della locazione.
Particolarmente significativo è il rilievo attribuito alla coerenza della condotta del conduttore. Nel caso esaminato, la società aveva chiesto alla proprietà, qualche mese prima di recedere, di rinnovare il contratto sullo stesso immobile a condizioni economiche più favorevoli, senza mai lamentare un’inadeguatezza dei locali; solo di fronte al mancato riscontro ha comunicato il recesso, invocando questa volta l’aumento del personale come causa di sopravvenuta gravosità. Un aumento, però, già interamente maturato al momento della richiesta di rinnovo: non un fatto nuovo, dunque, ma una circostanza già nota utilizzata successivamente per giustificare il recesso e che, per il Tribunale, contraddiceva l’esistenza di una reale situazione di oggettiva gravosità.
La decisione ricorda inoltre che il recesso per gravi motivi è un recesso “titolato”: le ragioni vanno indicate in modo specifico già nella comunicazione al locatore, così da consentirgli di verificarle e contestarle tempestivamente, e non possono essere formulate genericamente per poi essere ricostruite in giudizio.
Interessante anche il passaggio sulle conseguenze economiche del rilascio anticipato. Richiamando le Sezioni Unite n. 4892/2025, il Tribunale chiarisce che la riconsegna anticipata non elimina automaticamente il diritto del locatore al risarcimento, ma neppure gli garantisce automaticamente tutti i canoni residui: occorre valutare in concreto il danno e il comportamento del locatore dopo la riconsegna. Nel caso di specie, tuttavia, considerata la brevità del periodo residuo e la data effettiva di rilascio dell’immobile, il Tribunale ha ritenuto che la locatrice non fosse concretamente in condizione di ricollocare il bene sul mercato prima della naturale scadenza del contratto.
La pronuncia rappresenta quindi un significativo richiamo alla stabilità del vincolo contrattuale: il recesso anticipato costituisce un rimedio eccezionale, che non può trasformarsi in uno strumento utilizzabile ogni volta che cambiano le strategie o le convenienze economiche del conduttore — tanto che, nel caso di specie, la pretestuosità della resistenza in giudizio ha condotto anche alla condanna della conduttrice per abuso del processo ai sensi dell’art. 96, comma 3, c.p.c.