Sull’accertamento dell’usucapione di un bene immobile.


Chi può dichiarare l’usucapione? Tra accordo di mediazione e Sentenza di accertamento

Molti assistici ci hanno contattato chiedendoci spiegazioni sul tema, quindi riteniamo utile l’aggiornamento che segue.
Una recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione è intervenuta in materia di usucapione stabilendo che affinché l’acquisto a titolo originario della proprietà dell’immobile sia opponibile ai terzi occorrono una sentenza di accertamento ovvero un accordo di mediazione trascrivibili ai sensi dell’art. 2651 c.c. e dell’art. 2643 n. 12 bis c.c..


In particolare, nel caso oggetto di controversia, la Società (OMISSIS) aveva presentato ai sensi degli artt. 93 e 103 L. Fall., istanza di rivendica di immobile al Fallimento della s.r.l. (OMISSIS), dichiarato nel luglio 2017 deducendo di aver usucapito il bene ex art. 1158 c.c..


A supporto della pretesa azionata, l’attrice aveva dedotto di aver posseduto l’immobile per il tempo necessario affinché fosse configurata l’usucapione e che l’acquisto a titolo originario era stato accertato nel verbale sottoscritto nel 2017 dalla convenuta, all’esito del procedimento di mediazione avente ad oggetto la domanda di declaratoria di avvenuto acquisto per usucapione della proprietà dell’immobile.


Nel dirimere la controversia in senso contrario alla attrice, la sentenza in commento ha statuito che deve essere esclusa la utilizzabilità del suddetto accordo di mediazione intervenuto, prima del fallimento, tra la società poi fallita e la rivendicante in quanto privo di un’utile trascrizione precedente alla sentenza dichiarativa del fallimento.


Particolarmente interessante ai fini della trattazione, è la parte della motivazione in cui la Suprema Corte ha osservato che “la norma dell’art. 2643 c.c., comma 12 bis (come introdotta nel sistema dalla L. n. 11 del 2011, di conversione del D.L. n. 70 del 2011) è univoca nel subordinare l’opponibilità ed efficacia nei confronti dei terzi di questo peculiare negozio al fatto della sua avvenuta trascrizione (ove relativo a un bene immobile, naturalmente): tanto nei confronti dei terzi acquirenti, quanto pure nei confronti dei creditori dell’ex proprietario e sottoscrittore dell’accordo
(nell’ottica della responsabilità patrimoniale del debitore, detto negozio appare propriamente connotato, in effetti, da contenere una rinuncia dell’ex proprietario a favore del rivendicante)”.


L’arresto citato interviene a delineare un istituto di recente introduzione nel nostro ordinamento quale è l’accordo in materia di conversione sui diritti reali raggiunto in sede di mediazione. Sul punto, prima della innovazione normativa, la tradizionale giurisprudenza prevalente aveva infatti consolidato un orientamento negativo, ritenendo che i negozi di accertamento dell’usucapione non sono idonei a produrre effetti traslativi a titolo originario opponibili erga omnes (Trib. Roma 8 febbraio 2012, in Guida al dir. dossier, 2012, fasc. 7, 27, n. Marinaro).


A seguito della introduzione dell’art. 2643 c.c. comma 12 bis, con la conseguente previsione di trascrivibilità degli accordi di mediazione suddetti, parte della dottrina e della giurisprudenza avevano tratto argomenti a supporto della possibilità di trascrivere negozi di accertamento aventi analogo contenuto stipulati in sede di negoziazione assistita ovvero nella forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata.


Tale impostazione è stata smentita dalla giurisprudenza maggioritaria sulla base del presupposto che solo l’equiparazione ex lege della mediazione quale sede di composizione alternativa della controversia da parte del mediatore, alla sentenza, possa giustificare che anche a questi effetti essa equivalga. Per contro, laddove la negoziazione, priva del ruolo compositore del terzo ed affidata alle sole parti assistite, non può equivalere alla sentenza, neppure può essere equiparata agli effetti pubblicitari.

 

Ciò premesso, la sentenza in commento ha concluso osservando che “è invero convinta acquisizione della giurisprudenza di questa Corte che, nel difetto delle condizioni stabilite dalla legge per l’opponibilità ed efficacia di un negozio rei confronti dei terzi, lo stesso è da considerare tamquam non esset (cfr., in specie, la già citata Cass., n. 1190/2018)”.


Essa ha dunque concluso che l’usucapione può essere dichiarata solo mediante un accordo di mediazione regolarmente trascritto ai sensi art. 2643 c.c. comma 12 bis, ovvero mediante una sentenza di accertamento trascritta ai sensi dell’art. 2651 c.c..

In conclusione, la sentenza in commento ha affermato il seguente principio di diritto: “In sede di rivendica di beni nei confronti del fallimento, non può essere fatta valere l’usucapione dell’immobile intestato al fallito, riconosciuta da quest’ultimo in un accordo in sede di mediazione ma non trascritto, non essendo tale accordo opponibile al curatore che, rispetto ad esso, è terzo, né può essere richiesto alcun accertamento in via incidentale sull’intervenuta usucapione, poiché la verifica
dello stato passivo coinvolge la massa dei creditori e non il fallito – che è invece parte necessaria nelle cause promosse ex art. 1158 c.c. -, essendo strutturalmente inidonea alla trattazione di un giudizio sull’usucapione” (Cass. civ., Sez. VI – 1, Ordinanza, 13.05.2021, n. 12736).

 

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