CASSAZIONE- LOCAZIONE-  Cassazione Ordinanza, 13.4.2017, n. 9558. Il contratto di locazione non è nullo se l’immobile è abusivo

CASSAZIONE- LOCAZIONE- Cassazione Ordinanza, 13.4.2017, n. 9558. Il contratto di locazione non è nullo se l’immobile è abusivo

La Corte di Cassazione si è pronunciata sulla validità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abusivo.

Fatto

La vicenda ha ad oggetto la richiesta di risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo, per inadempimento derivante dal mancato versamento dei canoni di locazione.

In particolare, il conduttore era venuto meno al proprio obbligo di pagamento del canone asserendo la mancata conformità dell’immobile alle prescrizioni in materia urbanistica.

In entrambi i gradi di giudizio la conduttrice è risultata soccombente, in particolar modo la Corte di Appello adìta statuiva che: la non conformità alla normativa urbanistica non impediva la validità della locazione, anche in ragione del fatto che la condizione (urbanistica) dell’immobile erano note al conduttore e da lui espressamente accettate.

La Corte di Appello, in conclusione, rilevava che non sussistevano i requisiti della nullità di cui all’art. 1418 c.c. secondo comma.

Diritto

Il conduttore proponeva ricorso per Cassazione fondato sulla nullità del contratto di locazione per impossibilità ed illiceità dell’oggetto ex art. 1346 c.c. e per impossibilità ed illiceità della causa per contrarietà a norme imperative (con violazione degli artt. 1325, 1343, 1346, 1578 e 1579 c.c.).

Nel caso di specie, però, la società conduttrice, pur ritenendo che la condizione di non conformità dell’immobile alla vigente normativa urbanistica possa integrare una delle suddette cause di nullità del contratto di locazione, ha comunque goduto dell’immobile oggetto del contratto, rendendosi peraltro morosa nel pagamento dei canoni mensili.

La Suprema Corte, nel rigettare il ricorso proposto, richiamava le ragioni esposte da entrambi i Tribunali di merito, i quali rilevavano che la difformità urbanistica dell’immobile (in relazione alla sua destinazione commerciale) era stata oggetto di specifica clausola sottoscritta separatamente dal conduttore in conformità all’art. 1341 c.c., comma 2.

Ciò da un lato rende lecita la prestazione (concessione in godimento di un bene), dall’altro rende inoppugnabile il contratto per il conduttore che ha espressamente accettato la clausola.  

Il Supremo Collegio, con la decisione in esame, si è uniformata a consolidati principi di diritto statuiti dalla Corte di Cassazione, che sono stati espressamente richiamati nella decisione.

In particolare, la Suprema Corte ha statuito che la non conformità dell’immobile alla vigente normativa non impedisce di per sé il godimento del suddetto bene: “essa infatti costituisce una fonte di responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non è da sola sufficiente a determinare l’invalidità del contratto di locazione […] venendo e riverberare la condizione giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene” (Cass. 9558/2017; cfr. Cass. 11964/2013).

E invero la giurisprudenza richiamata ritiene altresì che la dedotta non conformità urbanistica dell’immobile può al più essere un vizio della cosa locata potenzialmente idoneo a diminuire in modo apprezzabile l’idoneità della cosa all’uso pattuito e a configurare un inadempimento del locatore.

Sul punto è stato richiamato altro pronunciamento della Suprema Corte, la quale ha chiarito che “il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero alla abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 23695 del 21/12/2004), in difetto soccorrendo, invece, il rimedio della risoluzione del contratto” (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12708 del 25/05/2010).

La Suprema Corte, inoltre, ha chiarito che affinché possa configurarsi inadempimento da parte del locatore ai sensi dell’art. 1578 c.c., occorre che i vizi della cosa locata non siano riconosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore.

La disposizione è stata oggetto della Sent. n 1735/2017 della Cassazione secondo la quale è onere del conduttore quello di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento di specifiche attività (Cass. 1735/2017 13395/2017).

Sempre la Suprema Corte, con la sentenza  n. 9558/2017, in commento ha statuito che “se invece la situazione urbanistica, pur se di ostacolo all’ottenimento delle autorizzazioni o licenze relative all’esercizio dell’attività commerciale da condurre nell’immobile locato, era nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore, alcuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore per la impossibilità di utilizzazione dell’immobile locato in funzione dell’esercizio della predetta attività in quanto non risulti successivamente autorizzata la modifica di destinazione d’uso” (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1398 del 21/01/2011).

Pertanto, alla luce della giurisprudenza e della normativa richiamata, la eccezione di nullità del contratto di locazione per difformità dell’immobile oggetto dello stesso alla normativa urbanistica in vigore è infondata.

Inoltre, tale difformità non può essere causa di risoluzione del contratto di locazione  se il carattere abusivo dell’immobile in questione non impedisce in pieno il godimento della cosa da parte del conduttore.

Avv. Giuseppe LIBUTTI Dott. Michele TROTTA

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