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Nullità del contratto di locazione

Le Sezioni Unite riconducono ad unità la disciplina relativa alla nullità dei contratti di locazione abitativa e non abitativa.

Cassazione Sez. Un. Civili, Sentenza 9.10.2017 n. 23601; Cassazione Sez. Un. Civili, Sentenza 17.9.2015 n. 18213

L’ormai accertata, diffusa elusione di norme tributarie perseguìta con l’omessa o parziale indicazione dell’ammontare del canone nei contratti di locazione tra privati ha indotto la Corte di Cassazione a Sezioni Unite a pronunciarsi sulla nullità derivante dalla mancata registrazione del contratto di locazione e sugli effetti della tardiva registrazione, affermando il seguente principio di diritto:

1) La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili e’ causa di nullita’ dello stesso;

2) Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, puo’ comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;

3) E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullita’ vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risultera’ insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

La Suprema Corte ha statuito che la mancata registrazione del contratto di locazione determina la sua nullità, che, però, può essere sanata retroattivamente, con produzione degli effetti dal momento della stipula.

Si è altresì statuito che nelle ipotesi di simulazione del canone, che avviene qualora le parti occultino (quasi sempre per ragioni tributarie) il pagamento di un canone maggiore di quello dichiarato, si realizza una nullità non sanabile che, per altro, non influisce sulla validità ed operatività dell’intero contratto.

Conseguentemente, il contratto è valido, e sarà dovuto al locatore il pagamento del canone (inferiore) concordato nel primo contratto registrato.

Le Sezioni Unite hanno chiarito la contrarietà alla disposizione di cui all’art. 1418 c.c., che sancisce la nullità contrattuale in caso di contrarietà a norme imperative; nel caso di specie l’accordo sarebbe volto ad eludere la normativa tributaria.

Concludendo sul punto si può affermare che il “patto di maggiorazione del canone è nullo”, ma tale nullità non influisce sulla validità ed operatività del contratto in essere.

La Sentenza in esame è di particolare pregio poiché riconduce ad unità la disciplina in tema di nullità dei contratti di locazione, di natura abitativa e non.

Va ricordato, infatti, che già nel 2015 con la Sentenza CASS. SEZ. UN. 17.9.2015, n. 18213, in tema di locazioni ad uso abitativo, il Supremo Collegio aveva statuito la nullità sanabile con efficacia retroattiva della tardiva registrazione del contratto, e la nullità insanabile dell’accordo che prevede un canone maggiorato ancorché registrato (l’accordo) tardivamente.

Giuseppe LIBUTTI
Avvocato in Roma

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